不動産鑑定評価の問題点19 不当鑑定について

不動産鑑定評価を行った結果、その内容がいわゆる不当な鑑定評価(不当鑑定)を行ったと判定される場合がある。当然にその内容は、不動産鑑定協会の綱紀委員会・懲戒委員会等で十分審査され、処分が下るものであるが、不当鑑定に該当した場合、定款及び懲戒規程により除名処分を含む懲戒に処せられることとなる。

近年、いわゆるバブル期後に鑑定評価を行ったゴルフ場に関して、東京地裁で不動産鑑定評価の内容が問題となった。東京地裁平成14年(ワ)第26249号事件であり、岡山県と栃木県のゴルフ場がその対象となっている。
抵当証券交付申請書のための担保の十分性を証する書面として提出された不動産鑑定評価書について、1審判決では、鑑定評価を行った不動産鑑定士に対して、損害賠償が命じられた。

その内容については、判例時報(1888号)に詳述しており、また、Evaluation(2005.No.19)に、石田茂氏が概要を記載している。

平成18年7月19日(当初は6月21日の予定であった。)の高裁判決の前に、1審判決についての疑問点を記載すべく、「住宅新法6月20日号」に次のとおり投稿した。

大和都市管財裁判の第一審判決を読んで
〈不動産鑑定士としての違和感〉

 私は、地方都市で不動産鑑定事務所を開設している。それも、当該事件の対象地である大原町のある岡山県でバブル期以前から不動産鑑定評価を続けている。
私自身は、この大原町のゴルフ場を実査したこともなく、原告・被告共に全く利害関係はないが、第一審判決を読んで違和感をぬぐえないので、その問題点を記載することとした。

1.バブルの影響は全国均一か
1980年代後半から始まったいわゆるバブル経済は、不動産の価格を急激に上昇させ、その崩壊後は長期にわたる下落を示していることは既知である。
一般的には1990年(平成2年)頃をピークとしてその後下落したと云われているが、都会と地方とでタイムラグが大きい。
完成後のゴルフ場について、その素地価格は構成要素の一部に過ぎないが、少なくとも素地価格は地域的な影響が強く、公的な価格を見る限り、岡山県では平成3年7月まで下落地点は存在しない。平成4年の地価公示で初めて都市部に下落地点が認められ、平成8年の地価調査で林地について下落地点が出現している。

2.平成5年は収益価格重視の時期か
判決では、「原価法による試算価格をそのまま鑑定評価額とした被告らの鑑定評価の手法は、あまりにも無責任なものというほかなく、その鑑定評価は、専門的裁量の範囲を逸脱した違法なもの」としている。また、「市場では通用しない価格であることが容易に判明するのに、そのことを看過した場合には、注意義務違反である」としている。
大原ゴルフ場の価格時点である平成5年当時は、鑑定評価の業界で収益価格が重視された時期だったのだろうか。積算価格は市場で通用しないことが共通認識だったのだろうか。特に地方都市において、収益価格を重視した価格付けが行われていたのだろうか。国土庁(現国土交通省)土地局の通知を受けて、「不良債権担保不動産の適正評価手続に関する研修会」として、全国で研修会が行われたのは、平成10年9月から10月のことであった。そしてその中では、ゴルフ場等を含む事業用不動産は、DCF法による収益価格を原則として求めることとなった。しかし、そのときの価格の種類は特定価格であり、正常価格は別途付記することとなっていた。

3.平成5年当時の岡山県のゴルフ場
ゴルフ場利用税の調査によると、岡山県で施設当たりのゴルフ場の利用者数が最も多かったのは、平成4年であり、その後徐々に減少しているが、平成5年当時はピーク時の約90%であり、平成6年当時で約86%である。現在では50%を切っているが、平成5年当時は未だ極端な落ち込みをしていない。

4.価格時点の重要性
不動産鑑定評価は、厳密には価格時点においてのみ有効なものであり、決して将来を保証するものではない。本件は平成5年を価格時点として鑑定評価しているものであり、後日判明した経済的事象をもって過去を判断するべきではない。価格時点においては将来のことは不明である。もし、すべてがわかっているのならば当然のこととしてバブル経済自体が発生していない。
不動産市場における市場参加者の合理的な予測は、現在の価格にすべて織り込まれているものであるから、理論的には将来の価格は不明である。不動産の価格自体に現在までに得られた情報がすべて織り込まれて形成されており、将来の価格変動を明確に予測できるものではない。
結果的に大きく下落した現在時点の価格から、過去の時点の価格を推定することは、現在価格に大きくバイアスのかかった価格認識を持ってしまうのではないか。判決の20億円は、そのような価格に思える。
逆に、バブル期のゴルフ場の価格はいくらだったのだろうか。鑑定評価を行う場合、将来が不確実であることから、その予測を行うにしろ、過去の事象から平成5年当時の価格を考えるのが、鑑定主体としての限界である。

5.判決による正常価格は20億円か、50億円はどこからでてくるのか
判決でも記載されているとおり、「不動産鑑定評価の究極の目的は正常価格を算出すること」である。収益価格を求めているか否かは付随的なものであり、最終的に求めた価格が正しければ、鑑定評価の結果としては適正である。
判決では、被告の収益価格(鑑定評価書には記載なし)が10億円から15億円、原告の求めた鑑定評価書の収益価格が7億円であり、「収益還元法による試算価格(15億円)を大きく重視して」「鑑定評価額はせいぜい20億円程度と見込まれ、少なくとも50億円を超えることはあり得ない」と結論づけている。このことは、判決による正常価格は20億円であり、50億円まではその適正価格の範疇として認めると云うことか。50億円という数字はどこから出てきたのか。不当鑑定とは、正常価格の倍以上の価格まで認めると云うことなのか。50億円の合理的な説明が不足しているのではないだろうか。
正常価格が20億円であるにしろ、50億円であるにしろ、その価格が正しいとすれば、被告が約100億円の鑑定評価を行っているということは、明らかに不当鑑定に該当する。
本当に20億円が正しいのだろうか。私は、前提にも書いたとおり、当該ゴルフ場を実査したこともなく、その当時の価格を鑑定評価したこともない。また、不動産鑑定士である私が、その職務を明らかにして価格を提示することは、不動産鑑定評価と同じく不当鑑定と云われる可能性があることから、価格について述べることはできないが、収益価格で決定されるようになるのは、もっと後の時代のことであり、平成5年当時はまだ積算価格の方がより重要視されていたのではないだろうか。
現在から見れば、当時の価格は高すぎるといっても、価格時点当時に原価法に基づく価格形成が一般的になされていたとすれば、不当鑑定だというのは言い過ぎである。

(不動産鑑定士 竹下 俊彦)

         (注:文章、見出し等新聞紙面と若干異なっているが、内容は同じである。)

栃木県のゴルフ場については、私自身その状況が全くわからないことから、投稿では一切触れていない。
しかし、岡山県のゴルフ場に関して、平成5年当時に収益価格を求めていないということが、損害賠償の大きな理由の一つとして上げられており、不動産鑑定士としての私の当時の認識と大きく異なることから、投稿を行ったものである。

そして、7月19日の高裁判決は、岡山県のゴルフ場については争われなかったが、岡山のゴルフ場より鑑定評価の時点が後である栃木県のゴルフ場について、1審判決による不動産鑑定士に対する損害賠償はすべて取り消された。

今後、最高裁に持ち込まれることとなるようであり、その結果がどのようになるかはわからない。
高裁判決の内容としては、収益還元法を採用していないことについて、栃木県の平成7年の不動産鑑定評価書作成時期において、収益還元法が未だ定着していなかったとしており、少なくとも不動産鑑定士としての私の認識と同じであり、その結果は良かったと思っている。

しかし、今回の高裁の判決が不動産鑑定士の損害賠償責任を棄却したことをもって、専門家責任が問われなかったとして喜んでいいのだろうか。

投稿内でも記載しているとおり、本質的には収益価格を求めているということは、裁判の争点としては大切かも知れないし、法律家の間においては看過し得ないことかも知れないが、不動産鑑定士としてはあくまで最終価格が不当かどうかが問題である。

鑑定評価額が当時の価格水準を大幅に超えているとすれば、どのような手法を採用しようと不当鑑定になるのではないだろうか。
また、当時の価格として被告の鑑定評価額が正しいとすれば、原告側の提出した鑑定評価額に問題があり、その不当性が問われなければいけないのではないだろうか。(手続きとして問題はあるが・・・)

最近改正された不動産鑑定協会の倫理規定では、不当行為の排除(第8条)、能力を超える引き受け等の禁止(第9条)、予め指定された鑑定評価の禁止(第14条)、想定に基づく主張の禁止(第16条)、無規制の仮定に基づく鑑定評価の禁止(第17条)等々、依頼を受ける場合及び鑑定評価の前提となる事項について、禁止事項を具体的に記載している。

また、依頼を受けた場合、鑑定評価基準及び留意事項の遵守(第11条)、鑑定評価の客観性と良心性(第12条)で、不動産鑑定評価の実践においては鑑定評価基準及び留意事項等を遵守することを定められている。

起こって欲しくないことであるが、過去不動産鑑定協会から不当鑑定で処分を受けたという事例がいくつか存在する。
上記の依頼を受ける場合の禁止事項及び鑑定評価の前提における禁止事項は、不動産鑑定士としての資質の問題であることから、その処分は当然のこととしても、鑑定評価基準及び留意事項の遵守で不当と認定される場合がある。
私はこの部分に関しては、あくまで鑑定評価額の結果を問題にするべきだと考えている。

少なくとも、ある手法を使っていないとか、記載事項に誤りが多いとかで判断することなく最終価格でその理由を明らかにして不当の判断を下すべきではないだろうか。
そして、その判断を下す際は、もし不当でなかったとすればいくらの価格が適正であるのかということを明らかにしなければ、「過大に評価した。」というような抽象的な文言で処分をするべきではないと考えている。
それは、価格を判断する不動産鑑定士として、またその集団として当然の責任であり、そのことにより自浄作用が生まれるのではないだろうか。

以 上

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