千思万考15 4年目をふりかえって

ホームページを開設して4年が経過した。
この1年間は、「正常価格」の検討に明け暮れた。
価値と価格に関する本、市場に関する本、ミクロ経済学に関する本、経済学史等の本、不動産鑑定評価基準草創期の論文・本を読みあさった気がする。

不動産鑑定評価上の手法論にこだわり、正常価格等の基本的な問題については、議論をしないことが多くなっていたが、久しぶりに新たな問題点として提起し、私の中ではそれなりに結論を出すことができた。
詳細は後日まとめようと思うが、不動産市場論を踏まえた議論をしないと、すっきりとしないものになるだろう。

不動産鑑定評価基準の中の最も大きな定義である正常価格について、一応のまとまりを終えた今、更に検討したいことがある。
それは、「還元利回り」の問題である。
還元利回りも分かったようで分からないところが多い。

その定義は不動産鑑定士であれば誰でもいえる。
しかし、では還元利回りはどの数値を使うのか。
その数値を使う本質的な理由について、具体的に示して説明できる人がいるのだろうか。

還元利回りの理論的研究に踏み込まないと、いつまで経ってもブラックボックスの中においておくことになるように思う。
私で可能かどうかは不明であるが、今後の研究課題としてこれほど大きなものは無いと考えている。

単純に価格と賃料の割合であるとすれば、それは比準価格を求めていることと全く同じである。わざわざ収益価格と名前を付ける必要もないと考えている。
価格と賃料の割合を地域別・用途別等に調査することも、実務家の手法としては有益であるが、本質を考えることにはなっていない。
仮に不動産鑑定評価基準と相容れない結果となるにしても、収益価格の本質的な内容を検討しないと、還元利回り検討の出発点に立てないように思う。

どこまでできるかは不明であるが、4年目を経過した今、自分の能力も顧みず、いずれ結論を出したいと考えている。

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